香港楼价高，但上车仍是不少港人目标。买楼前最头痛的两大问题：印花税点计？首置按揭成数几多？以下用港式地道写法，拆解常见迷思，让你一文睇晒。

印花税点计？从价印花税、额外印花税、买家印花税一次睇

从价印花税（AVD）——首置与非首置大不同

问：首置买楼，印花税点计？

答：首置人士可享「第二标准税率」，楼价愈低税率愈平。

• 楼价 ≤ HK$300万：税率 1.5%
• 楼价 HK$300万–HK$400万：税率 2.25%
• 楼价 HK$400万–HK$600万：税率 3%
• 楼价 HK$600万–HK$900万：税率 3.75%
• 楼价 HK$900万–HK$1,000万：税率 4.25%
• 楼价 > HK$1,000万：税率 4.25%（封顶）

非首置？即「双倍印花税」，税率一律15%，无分阶梯。

额外印花税（SSD）——三年内转售要畀几多？

问：买楼后想短炒，SSD点计？

答：视乎持有期：

1. 6个月内卖出：15%
2. 6–12个月：10%
3. 12–36个月：5%

所以「即买即卖」随时蚀印花税，投资前要计好数。

买家印花税（BSD）——非本地客专属

问：非香港永久居民买楼，要畀几多？

答：除咗AVD，仲要额外7.5% BSD。举例：楼价HK$1,000万，非首置非永久居民共付15%+7.5%=22.5%，即HK$225万税！

首置按揭成数几多？金管局最新指引

首置按揭成数上限

问：首置按揭最多借几多？

答：视乎楼价及物业用途：

• 楼价 ≤ HK$1,000万：更高90%（透过按揭保险计划）
• 楼价 HK$1,000万–HK$1,125万：80%–90%（贷款额上限HK$900万）
• 楼价 HK$1,125万–HK$1,920万：80%（贷款额上限HK$960万）
• 楼价 > HK$1,920万：50%

压力测试点计？

问：银行批按揭，点解要「压测」？

答：金管局要求供款人「加3厘」后，供款与入息比率仍≤60%。举例：实际利率2.5%，压测利率5.5%，月入HK$50,000，每月供款上限HK$30,000。

按揭保险计划（MIP）申请条件

要借尽90%，必须符合：

1. 首次置业或名下无住宅
2. 固定受薪人士（自雇人士较难批）
3. 物业为自住
4. 楼龄≤50年

保费可一次过付或加借入按揭，但加借保费会增加总利息支出。

实战案例：首置上车盘预算表

假设买入九龙上车盘HK$600万：

• 印花税（首置）：HK$600万×3%=HK$18万
• 按揭成数：90%，即贷款HK$540万
• 首期：HK$60万
• 按揭保费：约HK$27万（可加借）
• 律师费、经纪佣金：约HK$6万
• 总现金支出：HK$60万+HK$18万+HK$6万=HK$84万（未计装修）

如选择加借保费，首期可降至HK$60万，但总供款利息会上升。

常见Q&A

Q：联名买楼，其中一人曾置业，按揭成数点计？

A：金管局以「借款人」为准，如联名申请中任何一人曾持有住宅，按揭成数下调至更高80%。

Q：转按套现，印花税可退回吗？

A：从价印花税一经缴交不设退款，除非符合「先买后卖」退税条件，且须于12个月内完成换楼。

Q：楼花按揭成数是否一样？

A：楼花按揭受「建筑期付款」限制，一般只能借「成交前按揭」，成数与现楼相同，但银行会再评估发展商风险。

贴士：悭税悭息三招

1. 把握首置身份：结婚前各自以首置名义买楼，可悭回15%印花税。
2. 善用按揭保险：首期不足时，MIP可帮你借尽90%，但记得比较保费与利息。
3. 转按时机：楼价上升后转按，可套现兼享现金回赠，但留意提早还款罚息期。

香港买楼手续繁复，但只要捉住「印花税计算」与「首置按揭成数」两大关键，上车不再遥不可及。